市街化調整区域住宅建替え理由書書き方

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太平洋戦争が終わり高度成長期のまっただなかにあった日本では、市街地の計画性に乏しい乱開発が進みました。そのため、農地の無秩序な買収を防ぎ隣地を守るだけでなく、自治体側としても下水道や道路、電気などの公共投資へのバランスを保つために、市街化区域と市街化調整区域とに区分けしました。

 

  1. 1.市街化調整区域の定義とは
  2. 2.理由書が必要なケースについて
  3. 3.理由書の書き方と注意するポイント
  4. 4.市街化調整区域での建替え

 


市街化調整区域の定義とは

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太平洋戦争が終わり高度成長期のまっただなかにあった日本では、市街地の計画性に乏しい乱開発が進みました。そのため、農地の無秩序な買収を防ぎ隣地を守るだけでなく、自治体側としても下水道や道路、電気などの公共投資へのバランスを保つために、市街化区域と市街化調整区域とに区分けしました。

 

ですから、市街化調整区域に指定された土地では新たな増築や新設に対して厳しいだけでなく、開発行為そのものも原則として行うことができません。市街化調整区域は、日本の国土全体の10パーセント程を占めていますが、公的な機関による土地区画整理事業や農林水産業施設の建設は可能となっています。

 

このように市街化を抑制するための区域と定義され、都市基盤の整備を自治体が行わないことが原則となっています。そのため指定区域の土地区画の変更や造成、建築物の増築や新築を行う場合は、都道府県知事から許可を受けないとできません。市街化調整区域については。

 

地方都市よりも開発の進んだ大都市や中核都市のほうがシビアに定められており、日本全体で見れば、大都市や中核都市の市街化調整区域の面積は市街化区域に比べて2.6倍も広くなっています。しかしながら、市街化調整区域にも古くからの住民が住んでいるエリアは少なくないため住宅の増築や改築そして新築をのぞむ住民がいて当然です。

 

また都市部の郊外では休耕した農地や相続を放棄した農地を売却するケースも多く、いかに開発行為に規制がかけられた区域とはいえども、20万平方メートル以上であり、計画的な市街化をはかるうえで支障がないと開発審査会で認められれば、宅地分譲などの開発行為が認められています。

 


理由書が必要なケースについて

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住宅や土地を購入するときならば不動産業者から購入する物件の詳細が説明され、市街化区域なのか市街化調整区域なのかを確認することができますが、長らく住んでいる場合は、その違いすらわからないケースが多くあります。そこで住んでいたり所有したりしている土地が市街化調整区域に指定されているかどうかを確認する必要があります。

 

その場合は、市区町村役場の都市計画課に問い合わせて有料の都市計画図を入手するか、近年では市区町村役場のホームページなどで公開されていたります。もし当該地の詳細を知りたい場合は、登記簿謄本を取得するために各都道府県にある法務局およびその支局に足を運びましょう。市街化調整区域住宅建替え理由を提出する必要があるケースは次のとおりです。

 

まず規模の大小に関わらず当該区域で開発行為を行う場合。次に新築や増改築および移転を行う場合ですが、床面積が10平方メートル以下であれば申請する必要はありません。また市街化調整区域での住宅の新築は都市計画法第43条にもとづく許可がなければ原則としてできませんが、前述のように、計画的な市街化をはかるうえで支障がないと開発審査会で認められた土地であれば、新築も可能です。

 

ここで取り上げる現存する建築物の建替えについては同じ敷地・規模・用途であれば可能ですが、都市計画法にもとづく許可を受けて建てられた建築物にかんしては、許可が与えられた人でなければ建替えができないケースもあります。また、建替えのさいに、日用品店舗や診療所、ガソリンスタンドなどを併設する場合は、都市計画法にもとづく許可が得られれば新築することができます。

 


理由書の書き方と注意するポイント

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市街化調整区域住宅建替え理由書の書き方についてですが、まず理由書には建替えを必要とする現状を具体的に記します。たとえば、二世帯で同居しているものの、子どもの誕生などで二世帯住宅へと建替えたいといったものです。店舗兼住居などの理由で住居が手狭になっているといった理由なども考えられます。

 

単純に建替えたいと記載するだけでは許可がおりることはありませんので、しっかりと合理的な理由を記載しましょう。次に市街化調整区域は原則として乱開発を避け自然環境を保護するといった理由で設定されているケースがほとんどですので、建替え後も長きにわたって後継者がいることをアピールする必要があります。

 

さらに建替えにあたって農地などを一部宅地へと転用するケースもありますが、その場合は農地の立地基準によって建築の許可がおりることもあります。もし一部の農地を建替え時に転用する場合は、住み慣れた土地で、これからも地域とともに生きていくことへの決意などを記載します。

 

いずれに理由によりましても、まずは市街化調整区域での建替えにかんする法律や条例をクリアしないと許可はおりませんので、まずは市区町村役場の都市計画課などに問い合わせるか、市区町村役場のホームページなどで用意されている開発許可基準や基本方針、市街化調整区域の概略図などをチェックし、御疑問点などを明確にしておきましょう。法律や条例は改正や変更が行われますので、過去例のみで理由書を作成しないよう心がけて下さい。

 


市街化調整区域での建替え

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市街化調整区域は基本的に自然環境や景観を保護したり、いたずらな都市開発によるスプロール化で一極集中しないよう考え出された制度です。また近年では緊縮財政による公共インフラ整備の縮小化などにより、道路整備などもシビアな状況です。市街化調整区域内での建替えなどにともない、これまで使用していたプロパンガスから都市ガスへの変更や、

 

上下水道の完備といった工事にかんしては、市街地区域であれば自治体による負担による整備であっても、市街化調整区域においては自己負担を求められるケースも少なくありませんので、市街化調整区域住宅建替え理由書を提出する前に十分確認しておく必要があります。また、建替えのさいに金融機関から融資を受けるとき、

 

市街化調整区域であることが判明すると融資を受けることができなくなったり、担保の評価を低くみて希望する融資額よりも低くなるケースも少なくありません。いっぽうで、固定資産税については市街化区域よりも安く、高層ビルをはじめ商業施設が建設されにくいことから、騒音だけでなく日照権などにおいても不安が少なく、環境的には恵まれているといったメリットもあります。

 

近年では東京をはじめとする大都市から離れて自然環境に恵まれた地域へと移住する人が増えていますが、大都市や中核都市で指定された市街化調整区域に住むことは、比較的日常生活の物質面等で便利でありながらも、恵まれた環境で生活することを意味します。市街化調整区域住宅建替え理由書を申請するさいには、そうした点をしっかりと踏まえつつ、今後も住み続けていく必要性がある場所であることをアピールしましょう。

 

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