確定申告の不動産収入：固定資産税の書き方

日経平均株価が１５年ぶりに２万円台を回復するなど、景気回復の傾向が顕著になっている一方で、預貯金の金利は依然として低い水準です。

1.不動産収入のメリット
2.不動産所得の確定申告
3.合計残高試算表の書き方のルール

不動産収入のメリット

世界でも有数の長寿社会である日本ですが、公的な年金で豊かな老後を送れるとはいいがたく、働かなくなっても安定した収入が見込める不動産収入は、老後の生活資金としても有効です。

不動産収入を得るためには、はじめに物件を購入するための初期投資として、大金を準備できなければ無縁と考えてしまいますが、借入金で購入して、毎月の家賃収入を返済に充てていけば、借入金がある間は手元にお金は残りませんが、

返済が終わった後は、安定した収入減となり、まとまったお金が必要なら売却することもできます。また、自宅を建築する際に、一部を賃貸用にして、賃貸併用物件にすることも可能です。

不動産所得の確定申告

不動産収入を得るようになったら、毎年１月から１２月を一つの会計期間として、翌年の３月１５日までに所得税の確定申告が必要です。確定申告の計算の結果、納税が必要な場合の期限も原則として３月１５日ですが、銀行預金からの振替納税を選択した場合、引き落とし期限は約１カ月後の４月中旬になります。

個人の所得税の確定申告では、所得の種類ごとに計算方法が異なるため、それぞれの所得ごとに収入と必要経費、所得金額を計算します。たとえば、給与については給与所得、公的年金については雑所得に該当しますが、これらは、給与所得控除、公的年金控除が定額で決まっていて、収入金額が決まれば、所得金額も自動的に決まります。

一方、不動産所得や、お店を経営している場合の事業所得などは、収入金額から実際の必要経費を差し引いて所得を計算するため、収入金額が同じでも所得金額はそれぞれ異なります。不動産所得の計算では、青色申告を選択している場合は青色申告決算書、選択していない場合は収支内訳書で、勘定科目ごとの金額を記入して計算します。

青色申告決算書、収支内訳書は、一般用と不動産所得用の二種類があり、不動産収入については不動産所得用を利用します。青色申告とは、税務署に届出をして選択することができますが、10万円または65万円(不動産所得の場合は、一定規模以上の物件数がない場合は10万円です)の青色申告控除が使える、

設備投資について、特別償却などの対象が、青色申告時業者に限られている場合がある、臨時的な支出や収入減などで、赤字が出た時に、青色申告時業者に限って損失の繰越ができるなど、多くのメリットがあります。

メリットがあれば、義務もあるかと心配になりますが、青色申告時業者の義務は、毎年確定申告書を提出することです。臨時収入の場合と異なり、不動産収入は、物件がある間は毎年申告をしなければいけないので、青色申告をするために新たに負担は増えることはありません。多くのメリットがある一方で、負担はないので、ぜひ選択をしておきたい制度です。

青色申告を選択するまでは、収支内訳書に記載し、青色申告の選択をした場合、原則として翌年から適用できるので、書き方はほぼ同じですが、青色申告決算書に記載して計算をします。

青色申告の書き方

不動産所得の収支内訳書又は青色申告決算書では、1面が損益計算書になっていて、2面以降では家賃収入の内訳、減価償却費の内訳を記入する欄があります。家賃収入は、相手先ごとに収入の内訳を記載して、その合計金額を損益計算書の収入金額の欄に転記し、減価償却費の内訳には、減価償却資産の内訳、取得時期と取得価額、償却費などを計算して、損益計算書の、減価償却費の欄に転記します。

その他、すべての項目の内訳を個別に記載する必要はないので、勘定科目ごとの合計金額を記入します。固定資産税は、損益計算書の”租税公課”の項目に記入をしますが、租税公課には収入印紙など、固定資産税以外の税金も含まれています。

また、注意が必要なのは、固定資産税のうち、不動産所得の必要経費にあたる金額を計算することです。自宅とは別に投資用の不動産を持っている場合は、全額が不動産所得の必要経費ですが、賃貸併用住宅や、更に、自宅と賃貸用のほか、自分で経営しているお店も同じ物件の中にある場合には、面積按分による事業割合で、賃貸部分が必要経費になります。

たとえば、3階建てで、１階でお店を経営、２階を賃貸して、３階は自宅なら、固定資産税は３分の１が不動産所得の必要経費、３分の１(１階のお店部分)が事業所得の必要経費、残りの３分の１(3階の自宅部分)は生活費なので必要経費にならないといった計算をします。

その他、固定資産税の書き方で、注意が必要なのは、経費の算入時期と、空室の場合の損金算入の可否です。固定資産税は、賦課決定方式といって、自分の申告ではなく、市区町村など、課税する自治体からの通知によって納付金額と納付時期が決まります。

賦課決定方式の税金にはこのほか、不動産取得税や自動車税などがありますが、これらの損金算入の時期は、原則として賦課決定のあった事業年度です。”賦課決定のあった”というと難しい言い方ですが、単純にすると、課税の通知と納付書が届いた事業年度で損金に算入します。

固定資産税の場合、年4回で分納することができるので、支払時期は2年間にまたぐ場合もありますが、原則的な計算方法では、未払いの分も含めて、通知が来た金額をその年分で損金に計上します。ただし、継続的に同じ処理をすることを条件に、実際に納税した時に損金に計上することも認められています。

空室がある場合に、空室にあたる分の固定資産税が必要経費になるかどうかは、実際の状況で判断します。経営としては、常に満室のフル稼働というわけにはいきません。空室の分の固定資産税は、収入を得るための直接の経費かというと疑義がありますが、不動産経営では避けて通れない、空室リスクに対する経費です。

これを必要経費に認めないのは酷ですが、実際に募集活動はしている、貸せる状態だけど借主がいないという場合は必要経費ですが、たとえば、自分や親族が使うために、意図的に空室にしている場合などは、賃貸用とは言えません。

一棟の建物の中で、いくつかの空室の場合はあまり疑問は生じませんが、マンションの1室を持っていて、そこが空室の場合の固定資産税を必要経費にする場合、募集状況なども明確にしておくと安心です。

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タイトル：雑役・雑損失等の内訳書の書き方例
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